10+2 preguntas clave sobre la Certificación Energética

El Consejo General de Colegios Oficiales de Ingenieros Industriales, ha elaborado un documento de respuestas a las 10 preguntas que los propietarios de estos inmuebles han de conocer y que podéis leer a continuación. En Polivalencia, hemos querido conocer también el punto de vista de los administradores de fincas. Desde aquí, agradecemos a Cristina Soriano, administradora de fincas colegiada (núm. 2.269) su colaboración en la elaboración de este artículo. Sus respuestas aparecen marcadas en verde, mientras que las del CGCOII aparecen en negro.

¿Qué es la certificación energética?

Se trata de un certificado por el que se verifican las características energéticas, obteniendo así una calificación energética.

Según el Ministerio de Fomento, cerca del 60% de las viviendas españolas se construyeron sin ninguna normativa mínima de eficiencia energética, lo cual sitúa a España en una posición difícil de cara al cumplimiento de los compromisos con Europa para el año 2020 y de cara al objetivo común de conseguir una economía de bajo consumo en CO2. En definitiva se trata de mejorar la eficiencia energética de las ciudades a partir de mejorarla en los edificios. Se pretende que todas las viviendas que se construyan a partir del 31 de diciembre de 2020 tengan un consumo de energía casi nulo, tal y como establece el propio Real Decreto.

¿Es obligatoria la certificación energética?

Sí, El RD 235/2013 de 5 abril, exige dicho certificado al propietario de un edificio, vivienda o local que vaya a ser vendido o arrendado. También es exigible a los edificios de nueva construcción. Además, la etiqueta de eficiencia energética debe figurar en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o alquiler de la vivienda o local. Las inmobiliarias deberán exhibir la etiqueta energética en sus anuncios. El incumplimiento de estos preceptos será considerado una infracción sancionable.

 ¿Están la comunidades de propietarios obligadas a obtener la certificación de eficiencia energética?

El Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, que aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, establece en su artículo 5.1 que será el promotor, en los casos de edificios de nueva construcción, o el propietario de todo o parte de un edificio, en el caso de edificios ya existentes, el responsable de encargar la realización de la certificación, y será también  responsable de conservar la correspondiente documentación, (o, en su caso, el presidente de la comunidad de propietarios) y de presentar el certificado en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma para su registro. Las Comunidades Autónomas tienen un plazo de tres meses para adaptarse a la nueva normativa; de hecho en la actualidad no todas las Comunidades autónomas disponen del registro correspondiente. La Comunidad Autónoma Valenciana ya dispone de él, si bien todavía no se sabe si se implantará el pago de una tasa por registrar el certificado.

Así pues, en mi opinión, la comunidad de propietarios como tal no soportaría esta obligación, sino más bien cada uno de los propietarios de las unidades que la integren. Cosa distinta es que por razón de su coste resulte más rentable, para el conjunto de propietarios de un edificio, encargar la elaboración de dicha certificación de manera conjunta y hacer las revisiones o actualizaciones oportunas (el certificado tiene una vigencia de diez años), ya que a partir del próximo 1 de junio todo propietario que quiera vender o alquilar su vivienda, por un periodo superior a cuatro meses, deberá contar con dicho certificado.

¿Se deben certificar también los locales comerciales?

SÍ, el Real Decreto no distingue entre viviendas y locales comerciales. Sólo se exceptúan los edificios industriales, edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2 y edificios o parte de edificios existentes de viviendas con un uso inferior a 4 meses al año.

¿Qué técnicos realizan la certificación energética?

La normativa establece que los Ingenieros Industriales pueden realizar los certificados energéticos. Un ingeniero industrial proyecta y dirige instalaciones eléctricas, de calefacción y refrigeración, por lo que está altamente cualificado para realizar certificaciones energéticas. Además de los ingenieros industriales, están capacitados los arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros técnicos industriales y otros técnicos de formación profesional, estos últimos en calidad de técnicos ayudantes.

 Este tipo de proyectos los deben llevar a cabo certificadores de eficiencia energética, que son técnicos en posesión de la titulación académica y profesional que les habilita para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, elegidos libremente por la propiedad del edificio.

¿Qué aporta el certificado?

El certificado permitirá determinar la calidad de la vivienda desde un punto de vista de ahorro
energético. La etiqueta energética clasifica los edificios desde la A (Favorable) a G(Desfavorable). Un buen certificado permitirá detectar donde se producen los gastos innecesarios en instalaciones debidos a malas condiciones de la vivienda o instalaciones, permitiendo al propietario aumentar la calidad de la vivienda que desea vender o alquilar. Los inquilinos o nuevos propietarios podrían beneficiarse de ahorros de hasta el 31%.

El resultado de la calificación energética de una vivienda no conlleva ningún tipo de consecuencia ya que el certificado que se expide es de carácter  informativo y no vinculante. El objetivo es lograr que aquellas viviendas con peor calificación energética sean sometidas a reformas para mejorarla. Se espera que el cumplimiento de la nueva normativa tenga como resultado estimular la realización de mejoras encaminadas a conseguir un ahorro energético muy importante y, como consecuencia un ahorro económico, pues lógicamente si se toman medidas de corrección para obtener una mejor calificación, se consume menos energía o energía más rentable (energías renovables) y ello beneficia en consecuencia a las economías individuales. Y también debería redundar en un mayor confort para los propietarios e inquilinos  (por ejemplo en materia de aislamiento térmico). 

¿Cuál es el coste de certificar una vivienda?

Cada empresa o profesional puede ofrecer libremente tarifas para certificar viviendas. El precio dependerá de lo que le ofrezca el profesional que realiza el estudio. Si se quiere obtener una buena estimación del gasto anual en energía así como el estudio de la inversión que sería necesaria para conseguir ahorro energético y por tanto económico, el coste del certificar una vivienda estará en torno a los 250 €. No obstante el importe variará en función de otros factores como la complejidad de las instalaciones, los metros cuadrados, o la documentación que se aporte sobre la propiedad.

 El precio lo fijará el mercado, es decir, la ley de la oferta y la demanda. Por lo tanto hay que estar atentos a las muchas ofertas que ya hay y que, sin duda, a partir de ahora, van a proliferar y a cuál sea su contenido y método para elaborar el certificado, porque no siempre se va a ofrecer una evaluación “in situ” del inmueble, ni de la misma exhaustividad. Por lo tanto los precios que se oferten pueden diferir mucho unos de otros. Lógicamente se ofrecerán precios más atractivos a las comunidades de propietarios que a los propietarios individuales.

¿Qué validez tiene el certificado?

El certificado tiene una validez de 10 años, por lo que su repercusión anual es muy baja. Los potenciales ahorros a obtener superan con creces el coste del certificado.

¿Pueden exigir los inquilinos el certificado a los propietarios?

Si la vivienda no está exenta de su cumplimiento, el propietario tiene la obligación de tener dicho certificado. Cualquier persona o asociación de consumidores le podría denunciar por incumplimiento.

¿Existirán sanciones si no se dispone del certificado?

No tener el certificado implica una infracción en materia de consumidores y usuarios, así como una infracción en materia de certificación de eficiencia energética. Las sanciones pueden ser de hasta 600.000 euros, en función su gravedad. Puesto que la etiqueta energética debe incorporarse a toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o alquiler, se podría sancionar a propietarios o a inmobiliarias.

 Las Comunidades Autónomas serán las encargadas de llevar a cabo las inspecciones que estimen necesarias para comprobar y vigilar el cumplimiento de la obligación de certificación de eficiencia energética de edificios, pero la realidad es que en este momento casi ninguna dispone de un cuerpo de técnicos especializados.

El Real Decreto establece que el incumplimiento de los preceptos del Procedimiento Básico se considerará en todo caso como infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios y se sancionará de acuerdo con lo dispuesto en la normativa que resulte aplicable. Se han previsto tres tipos de infracciones: leves, graves y muy graves, con sus correspondientes  sanciones.

¿Hay infracciones graves?

A título de ejemplo, se pueden enumerar como infracciones leves, publicitar la venta o alquiler de viviendas que deban disponer de certificado sin hacer mención a su calificación, no exhibir la etiqueta de eficiencia cuando sea obligatorio o exhibir una sin el formato y contenido mínimos, expedir certificados sin la información mínima, incumplir las obligaciones de renovación o actualización de los certificados, etc. Infracción grave será incumplir la metodología de cálculo del procedimiento básico para la certificación, no presentar el certificado para su registro, exhibir una etiqueta que no se corresponda con el certificado real, y vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor entregue el certificado en vigor al comprador o lo exhiba al arrendatario.

Y por último, será infracción muy grave falsear la información en la expedición o registro de los certificados, actuar como técnico certificador sin serlo o publicitar un certificado que no esté registrado.

Asimismo, si el incumplimiento de que se trate constituyera una infracción en materia de defensa de consumidores y usuarios, se sancionará de acuerdo con el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que en su artículo 51 establece la cuantía de las sanciones.

¿Hay ayudas para acometer estas mejoras?

El gobierno ha puesto en marcha una serie de ayudas para las comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades o propietarios únicos de edificios de viviendas.

¿Se ha previsto alguna ayuda económica para fomentar la elaboración de los certificados de eficiencia energética?

Ninguna. Sin embargo si se han previsto ayudas importantes para mejorar la eficiencia energética. Para conseguirlas se debe tratar de inmuebles construidos antes de 1981, en los que al menos el 70% de su superficie tenga uso residencial de vivienda que constituya el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios.

Podrán solicitarlas las comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades o propietarios únicos de edificios de viviendas. Se concederán ayudas de hasta 2.000 euros por vivienda para mejora de la eficiencia energética y hasta 5.000 euros si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio.

Además el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, a través del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía, ha previsto, con una dotación de cien millones de euros, un programa para promover la realización de medidas de ahorro y eficiencia sobre la envolvente y las instalaciones térmicas de los edificios existentes de uso residencial, y la incorporación de energías renovables (biomasa y geotermia, principalmente). Igualmente podrán ser beneficiarios de las ayudas o de la financiación de este programa las comunidades de propietarios de edificios residenciales de uso vivienda, las comunidades de bienes de los propietarios de edificios de viviendas no divididas horizontalmente y las personas físicas propietarias de un edificio de viviendas unifamiliar.

¿Salida profesional para ingenieros y arquitectos?

En Polivalencia, hemos querido conocer si esta nueva normativa puede suponer una salida laboral para ingenieros y arquitectos. Las fuentes que hemos consultado nos han trasladado el siguiente mensaje:

Las empresas de servicios, las OCA’s (Organismos de Control Autorizado de carácter privado (de los públicos no hablamos)), y otras plataformas que han surgido específicamente para atender la necesidad de certificación energética en inmuebles existentes, son los que se han quedado con gran parte del pastel, sobre todo porque han accedido a los grandes paquetes de viviendas que tienen en propiedad los bancos y que quieren poner en el mercado con el certificado energético incluido. Hablamos de certificados en paquetes de cientos y de miles. Y precisamente por eso, viendo el volumen de trabajo, han fijado un precio muy bajo para los certificados, reduciendo mucho las expectativas de negocio de los técnicos. Hablamos de precios abusivos, en algunos casos por debajo del coste material de producción del documento.

La consecuencia inmediata es que han roto el mercado. Y lo lamentable es que siempre hay técnicos (seguramente por necesidad vital) que están dispuestos a admitir las leoninas condiciones de trabajo que les proponen, con el consiguiente daño general que provocan a la profesión. Eso provoca que se vanalice el trabajo de los técnicos, convirtiéndose en simple papel, olvidando todo lo que hay detrás de un certificado energético, incluidas responsabilidades profesionales.

La situación es tan alarmante que los colegios profesionales ya están movilizándose para plantear una posición coordinada que intente atajar estos abusos.

Al margen de los grandes paquetes de certificaciones procedentes de estos organismos o empresas intermedias (entre los bancos y los técnicos), siempre quedarán los encargos procedentes de particulares, que se valorarán de manera diferente, pero serán los menos.