El precio de la vivienda en Múnich ha experimentado una subida espectacular en los últimos tres años, al igual que ha sucedido en otras grandes ciudades de Alemania. Según informaciones publicadas a finales del año pasado por el Süddeutsche Zeitung, algunos organismos cifraban ese incremento en la capital bávara en hasta un 68 por ciento desde 2008.
Ante este panorama comienzan a plantearse comparaciones con las burbujas inmobiliarias recientes de otros países, pero la respuesta de los expertos -normalmente agentes activos del mercado inmobiliario muniqués- es invariablemente la misma: la situación es totalmente diferente de la de, por ejemplo, España, y esta es una subida provocada por la dinámica natural del mercado y no por la especulación.
Argumentos que provocan las “burbujas inmobiliarias”
Se basan para afirmar esto en dos argumentos principales. El primero, en la relativamente baja actividad de la construcción en el área de Múnich en comparación con lo que fue el círculo vicioso del hormigón de España, Irlanda, Holanda y otros. El hecho de que haya una oferta limitada en una zona geográfica de gran dinamismo económico -y que por tanto atrae población- explicaría una buena parte de la subida de los precios.
La segunda razón, esgrimida por los expertos, tiene que ver con la situación de los tipos de interés. Los bancos alemanes suelen ofrecer hipotecas con interés fijo a largo plazo (10 años o incluso más), y ahora mismo esos tipos están en mínimos históricos, lo que favorecería que haya personas que se planteen la compra porque por primera vez podría resultarles más ventajoso que el alquiler.
De estos dos argumentos, tan sólo el primero podría ser una verdadera diferencia con respecto a los casos más recientes de burbujas inmobiliarias, ya que los bajos tipos de interés han sido típicamente parte de la gasolina que alimentaba el fuego de la hoguera inmobiliaria. Ahora bien, si en algo están de acuerdo muchos de los economistas que han analizado la última crisis económica mundial -felix, qui potuit rerum cognoscere causas- es en que las burbujas solo se reconocen una vez estallan, lo cual implica que el hecho de que las circunstancias de partida sean diferentes no garantiza por sí solo que no se produzca el mismo resultado.
Así pues, no está de más recordar cómo se inició esta aceleración del mercado inmobiliario muniqués y cómo ha continuado, y para ello hay que remontarse a la época del canciller Schröder, cuando Alemania atraviesa un periodo de estancamiento económico al que se intenta responder, por un lado, con un recorte sustancial en el gasto social y costes laborales -Agenda 2010, Hartz IV, etc- y, por otro, con estímulos a la actividad económica. En este último capítulo alguien imagina de repente, reinventando una vez más la rueda, que la construcción puede actuar como uno de los motores del crecimiento, y decide que hay que cambiar la mentalidad alemana, centrada mayoritariamente en el alquiler, de manera que se genere una demanda inmobiliaria que anime el sector. Para ello el gobierno aprueba la concesión de subvenciones a fondo perdido para quienes se embarquen en la compra de una vivienda, dentro de unos límites relacionados con su nivel de renta y otros parámetros.
La similitud de estos estímulos con los diversos planes de ayuda a la adquisición de vivienda ofrecidos por diferentes administraciones españolas al comienzo de nuestra propia burbuja es, cuanto menos, llamativa.
La elevada movilidad de la población beneficia el sector inmobiliario en Alemania
Un efecto secundario de este plan en el caso alemán es la sedentarización de los beneficiarios. Si en España el porcentaje de propietarios de la propia residencia habitual se encuentra en el 80 por ciento, en Alemania esta proporción es mucho menor, algo que encaja bien con la elevada movilidad de la población. A lo largo de las últimas décadas ha habido movimientos notables de la mano de obra dentro del territorio alemán, tanto por causas traumáticas como la guerra, como por la evolución de la actividad económica -p.e. auge y declive de las cuencas mineras, nacimiento de nuevos polos tecnológicos como en el caso de Múnich, financieros como Francfort, etc-. El hecho de que la mayoría de la población no estuviera ligada por una hipoteca a su lugar de residencia ha facilitado la flexibilidad de una parte importante de trabajadores que optaban por desplazarse adonde pudieran encontrar condiciones de trabajo más ventajosas o, simplemente, un trabajo.
Hay preguntas que parecen fuera de lugar en un momento en el que el país está en plena euforia de crecimiento económico, pero, ¿qué sucedería si volviera a producirse un traspiés en alguna(s) de las grandes firmas de la región como ya vimos hace unos (pocos) años? En condiciones normales el trabajador buscaría otra opción laboral, y tal vez abandonaría el área de Múnich, una de las más caras de Alemania, pero, ¿qué sucedería con una persona que tiene una hipoteca con cuota mensual de cuatro cifras? ¿Qué sucedería si no fuera uno, sino varios cientos o miles los damnificados por un cambio de ciclo económico que intentan vender sus viviendas al mismo tiempo para poder cambiar de zona? Una vez más, la comparación de esta hipótesis con lo que hemos conocido recientemente en España resulta chocante.
Algo que se suele mencionar a menudo como otra diferencia fundamental con respecto a las burbujas conocidas hasta el momento es la presunta seriedad de los bancos alemanes a la hora de conceder hipotecas. Por regla general, para autorizar una operación se exige una cantidad mínima de capital propio que suele ascender al 20 por ciento del precio de compra, lo que debería minimizar el riesgo para el banco. Sin embargo, el mayor riesgo para una entidad es tener un abultado volumen de ladrillos en su balance en lugar de dinero contante y sonante, que es para lo que está hecho un banco. Basta echar un vistazo a las principales webs inmobiliarias del país para encontrar una pléyade de productos financieros muy imaginativos para todos los bolsillos.
Los bancos alemanes no usan asteriscos
Un ejemplo típico de esto -que he encontrado incluso en bancos “de toda la vida”- es la combinación de una hipoteca sin amortización con un producto financiero lleno de asteriscos en su folleto descriptivo y que debería dar tal rendimiento que, al cabo de pocos años, la deuda quede cancelada. Pocas veces me he sentido tan tonto como cuando, al preguntar por el significado de los asteriscos, la comercial de turno me miró asombrada de que pudiera plantearme si las cosas podían no salir como ella me las había descrito. “Herr Baltanás, estas cosas no pasan en Alemania”, parecía decirme con su mirada, mientras me explicaba que los asteriscos eran una mera formalidad de la que no había que preocuparse.
Lo reconozco, soy desconfiado. La culpa de ello tal vez la tenga en primer lugar la burbuja inmobiliaria holandesa, durante la cual un director de banco joven y dinámico -el director, no el banco- me ofreció un producto similar basado en puntocoms, que debería haberme convertido en un feliz propietario libre de deudas en pocos años. Unos meses después me alegré de haberme dejado llevar por mis prejuicios culturales, típicos de quien leyó la fábula de la lechera a una edad en la que era fácilmente influenciable.
También puede que tenga su parte de culpa el que, durante nuestra propia burbuja, llegara a conocer una financiera ligada a una de las mayores franquicias inmobiliarias del país que ofrecía servicios similares. Cuando comprobé que la persona con la que trataba no conocía el concepto de cálculo en moneda constante ni otras obviedades económicas decidí dejar pasar también esta gran oportunidad, cosa de la que después y a decir verdad tampoco me he arrepentido.
En resumen, durante los últimos años en Múnich veo las mismas tendencias financieras de futuro incierto destinadas a particulares que pude conocer en las dos burbujas que he tenido oportunidad de vivir en carne propia, y también con el principal objetivo de hacer presuntamente asequible una hipoteca para alguien que tal vez no podría asumir la cuota íntegra de una hipoteca “clásica”.
Podría haber dos mercados separados con reglas diferentes
Hay una coincidencia más que ya llamaba la atención en el caso de España y que se repite en Múnich: la diferente evolución del precio de los alquileres y de la compraventa de viviendas. Así como en nuestro país los alquileres subían en un porcentaje algo superior al IPC mientras que el precio de la vivienda se multiplicaba periódicamente en un rango muchísimo mayor, lo mismo parece estar sucediendo en el área de Múnich. Si bien es cierto que en Alemania un propietario tiene limitado el incremento que puede aplicar a un inquilino con contrato en vigor, la tendencia que se observa en la oferta de nuevos alquileres es un incremento relativamente moderado de los precios, desde luego muy por debajo del estratosférico subidón de la compraventa. Esto es un indicador de que podría haber dos mercados separados en los que rigen reglas diferentes: por un lado el de la economía real, en el que la gente puede pagar hasta un determinado límite por el alquiler y no más, y por otro el de la economía especulativa, que parece estar alimentándose a sí misma.
En resumen, los expertos dicen que Múnich no es España, que los hechos son diferentes, y que aquí la construcción no es El Sector Económico, sino una pequeña parte de la economía bávara, pero algunos españoles del lugar nos preguntamos si no hemos visto antes muchas de las cosas que observamos, si no contribuye esta fiebre por la compra a frenar algunas de las ventajas competitivas que tenía la mano de obra en Alemania, y si no estaremos ante una nueva inversión piramidal que, aunque no tenga capacidad de hacer entrar en crisis al sistema en su conjunto por su menor peso relativo, sí puede hacer un daño considerable a los que queden atrapados en él si llega el derrumbe. ¿Vale realmente cualquier casa en cualquier pueblo de los alrededores de Múnich al menos medio millón de euros? ¿Vale realmente cualquier piso de 80 m2 más o menos céntrico esa misma cantidad mínima? El tiempo dirá finalmente si es cierto o no lo que aseguran la mayoría de mis amigos, colegas y conocidos por estas latitudes: “En Múnich la vivienda nunca baja”.
